MietrechtBGB §§ 556d-556gUpdate 2026

Mietpreisbremse & Kappungsgrenze: So wehren Sie sich gegen zu hohe Mieten

In vielen deutschen Städten steigen die Mieten rasant. Doch der Gesetzgeber hat mit der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze Instrumente geschaffen, um den Anstieg zu begrenzen. Wir erklären, wie Sie Ihre Miete prüfen und im Zweifel senken können.

Das Wichtigste in Kürze

Die Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen.
Zuviel gezahlte Miete kann oft rückwirkend zurückgefordert werden.

1. Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB)

Die Mietpreisbremse regelt die zulässige Miethöhe bei Neuabschluss eines Mietvertrags. Sie greift nur in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung per Rechtsverordnung als "angespannte Wohnunsmärkte" ausgewiesen wurden (z.B. Berlin, München, Hamburg, Köln).

Wie funktioniert die Berechnung?

Die neue Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßgeblich für die ortsübliche Vergleichsmiete ist in der Regel der Mietspiegel der Gemeinde.

Beispielrechnung 2026:

Ortsübliche Vergleichsmiete (laut Mietspiegel):12,00 € / m²

Zulässiger Aufschlag (max. 10 %):+ 1,20 € / m²

Maximal zulässige Miete:13,20 € / m²

Wichtige Ausnahmen der Mietpreisbremse

Nicht für alles gilt die Bremse. In folgenden Fällen darf der Vermieter mehr verlangen:

Neubau: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt wurden (§ 556f BGB).
Modernisierung: Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Hohe Vormiete: War die Miete des vorherigen Mieters schon höher, darf diese beibehalten werden.

2. Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

Während die Mietpreisbremse für neue Verträge gilt, schützt die Kappungsgrenze Mieter in laufenden Mietverhältnissen vor zu starken Preissprüngen bei Mieterhöhungen.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein Vermieter darf die Miete bis zur Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Aber: Binnen drei Jahren darf die Miete nicht beliebig steigen.

Reguläre Kappungsgrenze

20 %

Maximaler Anstieg binnen 3 Jahren in "normalen" Gebieten.

Abgesenkte Kappungsgrenze

15 %

In Städten mit Wohnungsmangel (oft per Verordnung festgelegt).

Beispiel: Wenn Sie in München wohnen (15 % Kappungsgrenze) und 1.000 € Kaltmiete zahlen, darf die Miete nach drei Jahren höchstens auf 1.150 € steigen, selbst wenn der Mietspiegel 1.200 € zulassen würde.

3. So gehen Sie gegen zu hohe Mieten vor

Wenn Sie vermuten, dass Ihre Miete zu hoch ist, sollten Sie strategisch vorgehen. Seit 2020 ist das Recht für Mieter deutlich gestärkt worden.

Vorgehensweise (Rügepflicht)

Auskunft verlangen: Der Vermieter muss bei Neuvermietung oft unaufgefordert Auskunft geben, warum er mehr als 10 % Aufschlag verlangt (§ 556g Abs. 1a BGB).
Die Rüge erteilen: Schreiben Sie dem Vermieter, dass Sie die Miete rügen. Ab Zugang der Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Rückwirkung: Werden Verstöße innerhalb der ersten 30 Monate eines Mietverhältnisses gerügt, kann die zu viel gezahlte Miete sogar rückwirkend ab Mietbeginn zurückgefordert werden!

4. Fazit und kostenlose Hilfsmittel

Wissen ist Macht. Viele Mieter zahlen hunderte Euro zu viel, weil sie den Mietspiegel nicht kennen oder die Rüge scheuen. Prüfen Sie Ihren Vertrag kritisch.

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Relevante Normen & Quellen

BGB §§ 556d - 556g: Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn
BGB § 558: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
BVerfG: Bestätigung der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse
Destatis: Mietpreisindizes und Wohnungsmarktstatistiken 2026

Mietpreisbremse & Kappungsgrenze - Miete senken 2026